www.78stroy.ru  / Пресса / 2012 / Глава ПО «Ленстройматериалы»: «Государство может создать колоссальный рынок доступного жилья» lskgranit.ru/ "Ленстройкомплектация" | www.6543210.ru/ "Ленстройтрест"
На главную Поиск по сайту Написать письмо
Новости
О компании
Строительство
Производство
строительных материалов
Пресса
"МастерОК"
Раскрытие информации
Темы дня
2013
 
2012
 
2011
 
2010
 
2009
 
2008
 
2007
 
2006
 
2005
 
2004
 
2003
 
2014
 
2015
 


С какой целью вы зашли на сайт ПО "Ленстройматериалы"?
Вы можете выбрать максимум 4 варианта
1. Получить информацию о руководстве компании
2. Узнать контактную информацию
3. Ознакомиться с продукцией и предоставляемыми услугами
4. Найти вакансию
5. Узнать новости



 


Привлекательный работодатель12312



2012

Глава ПО «Ленстройматериалы»: «Государство может создать колоссальный рынок доступного жилья»

Работая на петербургском строительном рынке с начала 1990-х годов, производственное объединение «Лен­стройматериалы» пережило несколько экономических кризисов и смену нескольких городских правительств. Когда есть с чем сравнивать, легче оценить сегодняшнюю ситуацию. О том, переживает ли строительный рынок Петербурга драматический момент в своей истории и правильно ли действует петербургская власть по отношению к девелоперам, рассуждает в беседе с корреспондентом РБК daily ЕЛЕНОЙ КРОМ генеральный директор ПО «Ленстройматериалы» ДМИТРИЙ ИГНАТЬЕВ.
- Команда губернатора Георгия Полтавченко начала ревизию крупных строительных проектов. Из-за этого возникла пауза, которая затянулась более чем на полгода. Скажется ли это на объемах строительства и ценах на жилье?
- Я вижу скорее развитие строительного рынка. У многих компаний есть планы выхода на стройплощадку в начале–середине следующего года. Если биржевики и банкиры не впадут в длительную истерику по поводу Греции, ВВП США и ВВП Китая, для которой нет, на мой взгляд, достаточных оснований, то объемы строительства в 2013 году в Петербурге будут серьезными. Что касается городских властей, то процесс регулирования проектов планировки территорий (ППТ), корректировки градостроительного законодательства, кажется, сдвинулся с мертвой точки. Пока задержка в утверждении ППТ была некритичной, она рынок подорвать не могла. Но сейчас не зря строители забеспокоились, ведь дальнейшее продление паузы начнет плохо влиять на экономические характеристики. Как показывают наши расчеты, строительные проекты крайне чувствительны к срокам реализации. Упрощенно говоря, если при сроке четыре года у вас получается IRR (внутренняя норма доходности) 25%, то при сроке четыре года и восемь месяцев он снижается до 5%. Вот и вся арифметика. А главный риск строительного бизнеса заключается в том, что на эти восемь месяцев вы очень слабо можете влиять. Поменялась установка где-то на верхнем или среднем уровне власти — и все, сиди до выяснения обстоятельств. Кредитное плечо растет, проценты капают — все же на заемные средства работают. Эти риски, к сожалению, являются неуправляемыми, потому что регламентов, регулирующих процессы согласования, не существует. А стоило бы их создать.
- У петербургской власти свои аргументы в пользу ревизии проектов. Власть ссылается на интересы жителей...
- И правильно ссылается. Ведь даже новые районы, совсем свежие, получаются больными. Они уже с рождения неполноценные. Я не знаю, как жить сейчас на севере города, в муравейнике. Невозможно въехать, невозможно выехать, невозможно припарковаться. Катастрофа какая-то. Я бы хотел, чтобы все было ровно наоборот: на каждую квартиру — машино-место, возможность проезда по дворам без ущерба для пешеходов, дворы зеленые и фасады расцвеченные. Поэтому наша логика сейчас такая: проанализировать недостатки сегодняшних новостроев и перевернуть их в достоинства для новых проектов. Мы пытаемся в Колпине и Янине реализовать проекты, которые я называю «антимуравейники». Если в той же логике рассуждает власть, пытаясь остановить процесс воспроизводства муравейников, то я ее в этом поддерживаю.
Градостроительные ограничения — правильная вещь, иначе бизнес будет цинично выколачивать из участка максимум возможного. В частности, я согласен с городским правительством в том, что обеспеченность новых жилых кварталов социальной инфраструктурой не блестящая. Когда в Пушкине и поблизости планируется застройка примерно на 900 тыс. новых жителей, то разумно звучит вопрос: где мы возьмем детские сады, школы и парковки для такой массы людей? И уверен ли девелопер, что почти миллион людей притечет в Пушкин? Важно при этом, чтобы не только вопросы ставились, но и принимались разумные и оперативные решения. У бизнеса мотивация на успех, у власти — на избежание неудачи. Психология минера: неверный шаг будет последним. Поэтому есть большой соблазн в спорных ситуациях не делать шагов вообще. Что очень вредно, как вы понимаете.
- Обсуждается возможность строительства социальной инфраструктуры за счет девелоперов. Это реалистичное решение? И насколько оно обременительно для девелоперского бизнеса?
- Нас нельзя обременить инфраструктурой, мы не берем ее на себя. Мы обременим ею покупателей жилья. Соответственно, реалистичность решения зависит от потенциала увеличения покупательной способности, который никто не оценивал, как я понимаю. Человек покупает однокомнатную квартиру с ипотечной нагрузкой на 15 лет и, соответственно, с жизненной установкой ближайшие 15 лет посвятить отработке кредита. Ну повесьте на него еще затраты на детский сад.
Если нагружать строителей социальной инфраструктурой, но при этом благодаря государственной поддержке давать ипотеку на 20 лет под 3% годовых, это была бы правильная история. Госрегулирование рынка должно сопровождаться господдержкой. Иначе получается однобоко, вам не кажется?
Не так давно власти декларировали, что жилье в Петербурге должно стоить 40 тысяч с небольшим рублей за 1 кв. м. Мне всегда хотелось посмотреть в глаза людям, которые выводят такие цифры, пусть бы показали, как у них сложилась на бумаге эта арифметика, а то вдруг я неправильно свои проекты считаю?
- А как вы считаете?
- Я считаю, что себестоимость строительства жилья в Петербурге — в среднем 50 тыс. руб. за 1 кв. м, а стартовая цена продажи квартир на периферии — 57–60 тыс. руб. за 1 кв. м. Поэтому чувствительность проектов к дополнительным рискам и нагрузкам высока. Мы поднимем цены при росте затрат на социалку, никуда не денемся. Будут ли у нас в этом случае покупать, вот вопрос.
- Государство может создать рынок доступного жилья?
- Думаю, что может, и это имело бы большой экономический смысл. В кризисные моменты все страны обращаются к внутреннему рынку и пытаются нарастить внутренние объемы потребления. Что мы толкового можем продавать, кроме нефти и газа? Автомобили российские внутреннему рынку уже не нужны. Продовольствие в основном импортное. Даже если увеличивать объем отечественной агропродукции, существенно нарастить емкость этого рынка мы не сможем, он близок к насыщению. Нам нужен рынок с большим объемом неудовлетворенного платежеспособного спроса. И этот рынок — жилье. Спрос на квартиры, безусловно, есть и будет. Вы улучшите ваши жилищные условия еще не раз, если у вас будет материальная возможность. Поэтому весь вопрос в механизмах влияния на цены.
Дело государства, во-первых, обеспечить доступную ипотеку. Как я уже говорил, надо стремиться к уровню 3% годовых на 20 лет. Во-вторых, государство может влиять на цены, реализуя инфраструктурные проекты. Но не такие, как в Сочи. Главный инфраструктурный проект государства — обустраивать землю. Ведь государство — крупнейший землевладелец. Пусть изымает земли у арендаторов, которые используют их нецелевым образом и неэффективно. Догадайтесь, сколько у нас таких арендаторов? Но только не надо толкать участки на аукционе. Надо их обустраивать, насыщать сетями и давать в долг девелоперам, чтобы не на входе за землю платили, а с реализации проекта, когда появляется доход, и не надо брать дорогие банковские кредиты. Это логично со всех точек зрения: дорогая на входе земля — дорогие квартиры и некачественные проекты. Когда каждый квадратный метр — золотой, из него все соки выжмут, и не выйдет городской среды нового качества.
Порядка 15—20 млн российских семей хотело бы улучшить жилищные условия. Дайте им такую возможность через доступную ипотеку и государственные инфраструктурные проекты. Умножьте 20 млн на среднюю цену двухкомнатной квартиры и получите примерно 2 трлн долл. Плюс еще промышленное строительство, которое тоже будет масштабным в случае серьезного объема инженерной подготовки участков. Где давно обещанные промышленные парки с чудесными сетями по льготной цене для дорогих промышленных инвесторов? Не вижу я этих парков, поэтому и инвесторов не очень много видно.
Если можно тратить 20 млрд долл. в Сочи, при том что об экономической эффективности этого проекта нам ничего не известно, то можно, наверное, и распределить по 2 млрд долл. на десять городов–миллионников. Дальше вы формируете участки под промышленную и под обычную жилую застройку и предусматриваете на этих участках серьезные градостроительные ограничения. И вот когда девелопер с соблюдением ограничений строит квартиры с конечной ценой условно 40 тыс. руб. за «квадрат», тогда государство дает его клиенту доступную ипотеку. Я фантазирую и могу ошибаться в деталях, но в целом такой подход реалистичен и очень выгоден государству. Оно получит рынок с колоссальным оборотом, налоги, развитие смежных отраслей и в качестве бонуса — решение жилищного вопроса миллионов граждан.

rbcdaily.ru
19.06.2012